通过美国学区房爬藤有讲究

2021年6月18日2021年6月20日 Editor15

自新冠疫情爆发后，美联储火速大幅降息，美国房价涨幅令人咋舌，却引发了更多的人加入抢房大战，其中不乏来自中国的新移民，既有投资者，也有“刚需”。近期有个妈妈向我咨询，刚通过投资移民的方式拿到美国绿卡，计划赴美买房，主要考虑是，买优质的学区房，希望孩子将来考上美国名校，最好是常青藤盟校。她也通过一些渠道找了些美国的房地产中介，但感觉不太靠谱。恰好我有个朋友陈资教授，在常青藤盟校达特茅斯学院工作五年多，今年入职哈佛大学医学院，和我分享了他的职业动态，我们顺便讨论了下美国目前的情况。陈资教授博士毕业于普林斯顿大学，妥妥的爬藤学神。于是，我和陈教授就此事交换了下意见。没想到陈教授对此事门清，此前还有指导学生成功申请藤校本科和研究生。根据和陈资教授的交流和我在美国生活的见闻，整理此文，希望能帮助到一些朋友们。陈资教授表示，新英格兰地区名校云集，好多家长有意向在新英格兰地区购买学区房，既作为一种对优质资产的投资，更重要的是支持孩子的学业发展，增加爬藤成功的机会，他愿意分享他在这方面的独到观察和心得体会，希望对大家有参考借鉴的意义。

美国有哪些学区房？与中国的学区房有何不同？
根据资助对象和资助对象的不同，美国学校分为私立学校和公立学校，公立中学和小学、幼儿园均采用“就近入学”原则。任何生活在这所学校的儿童，根据美国法律，都享有接受免费教育的权利。优质的教育资源，会吸引有孩子的收入较高的家庭搬到这些学校附近居住，从而形成所谓的“学区房”，也推动了房产的价格，会看到同一个郡相临的两个镇因为学区排名的差别，房子的价格相差2~3倍。

在美国，公立小学和中学的经费，主要来自其周边地区的房地产税。各个地区的税率不同，大多数在1%-3%，学区很差的，甚至达到4%，也导致差学区的房子价格很难往上涨。房产税与房价上升的关系从中国房价也能看出来，因为中国房产税为零，房价就持续上涨，而好学区的税率通常较低，所以房价的涨幅通常也超过税率高的差学区的房子。而好学区由于房价高，尽管税率稍低，仍然能够征收到足够的办学经费，用以招聘好的教师、保障教学质量。

私立学校则不同。无论学生住在哪里，美国的私立小学和中学，优质学校首先是看钱，每年至少要交两三万美元，好的甚至达到每年四五万美元。也有人认为，如果进入大学后，有些学生被发现是 “坏料”或者“朽木不可雕也”，就可能被清除出校，这样学校也保证了始终有很高的升学率。

美国众多优秀的大学也没有“就近入学”的政策，通常是择优录取，但是，美国公立大学的学府在美国州内州外有区别，例如，很多州对于外州(包括外国)的学生一年的学费是30,000美元甚至更高达到四五万美元，比如密歇根大学，而对州内的学生只有10,000美元甚至更低。但是，要要享受到州内的学费优惠则需要在入学前一年内在该州居住。

美国的学区房是如何规定和划分的?
和中国一样，是以划片入学，但美国的学区划分跟为精确，会具体到每一条街道、每一个门牌号，和行政区没有直接必然关系，行政区和学区经常会出现交叠或者说“跨片”的情况。

很多人错误地认为优质学区就是该学校所在的城市/地区，但如果没有对该物业所在的具体地址进行核实，甚至可能会出现买到优质学区却不能就近进入好学校的情况；而在普通学区也会有优秀的“小学区”。所以如果以购买学区房为目的，一定要具体到每一个房子的地址，查询落实房子所在的学区, 并看到对应该物业的小学、初中、和高中是否是好学校(GreatSchool提供了对全国各个学校的评价)。以波士顿的Newton为例，它是波士顿地区学区较好的，有一个高中，两个初中和若干个小学，在不同的位置上的小学质量就不尽相同。

美国学区房的房屋价格以及投资的上涨空间如何呢？
美国1600多所最好的高中分布在各个州，人们关注比较多的有加利福尼亚州、佛罗里达州、马里兰州、纽约州、新泽西州、弗吉尼亚州、得克萨斯州、华盛顿州等，但是由于疫情的缘故，更多的人把眼光转向了离大城市稍远、居住环境优越、人口密度较小的一些州，比如新汉布什尔州和佛蒙特州，它们也是常年高居美国最宜居地排名前五的州。和中国一样，美国的学区房价格较高，在美国买一套学区房的均价在25万以上，以高中数量最多的加州为例，买一套学区房要60万以上，尔湾甚至更高，达到80万以上。

后疫情时代美国学区房的抢购战是怎么回事呢？
今年正在美国上演的学区房的抢购战部分由疫情推动，动辄几十人争一套房，非常火爆。2021年2月初，在美华人就经常在微信朋友圈能看到身着羽绒服的买家们在出售房屋的房间里，一字排开，按顺序排列，一位买主手里还抱着一个孩子。当前，美国房地产供给严重不足，一套房子要想得到几十个买主的青睐已经成为一种常态，为了抢房，买主甚至开立高额首付款、全款等条件，愿意加价10-20万美元的也不在少数，而加州甚至会加价40-50万美元。今天，抢房热潮不仅发生在东部沿海地区的大城市地区，几乎可以看到全美都在进行，而且农村地区的优质学区房由于居住环境优越，房子和地都很大。在后疫情时代变化得特别抢手。这一年多来饱受疫情困扰的美国企业高管亚当春天回到了美国南部的德州，希望能尽快给几个孩子换个更大的独栋别墅。但是前脚刚看完房，后脚房东就把价格提高了。他最后靠的是给房东写一封情真意切的信，在抢房大战中胜出。

多亏了新冠疫苗的大范围接种，美国刚刚从新冠病毒的疫情中走出来。这场疾病的暴发对经济造成了打击，使得美国的失业人数在一年后达到了970万。但由于房源稀缺、原材料上涨、劳动力短缺等因素造成的供给端暂时失序，加上美联储超低利率大礼包，正引发一场股市先涨楼市再暴涨的怪现象。

在家庭消费中，参与抢房的买房人综合考虑了防疫要求、生活质量、对子女教育的投资、经济风险承受能力等各种变量，争取了一种现下的安全感。但是，疾病的爆发仍然在不断地影响着城市竞争力、工业前景以及不同资产的性价比。当疫苗接种和印度毒株免疫逃逸的消息同时传来时，就像过去抢口罩、抢消毒液、抢龙头股、抢虚拟货币那样，他们需要适应环境上的改变，并继续保持警惕。

为了抢学区房，有很多人甚至连夜扎营排队，加入竞购大战，这指的是买主根据卖主要价(asking price)加价的数量，加价越多，表明买主对市场的需求越旺盛。房地产网站Redfin的最新数据显示，4月共有75%的代售房产面临激烈竞拍，较去年同期的44.9%有大幅度上升，这也是连续第12个月超过半数的代售房产遭遇竞拍。美国房贷利率在疫情期间曾一度跌至2.65%，与两年前相比也跌了2个百分点，所以这一轮美国房地产市场上涨的推动因素还包括低利率。
与东海岸相比，抢房大战更加激烈，硅谷地区因科技股行情高涨而受益。疫情期间，脸书、谷歌等行业不仅没有受到疫情的影响，相反，股票行情好，房价也炒得更离谱，通货膨胀迹象明显。一般而言房价的上涨会相对滞后于股市的上涨。

那么本轮美国房价上行是否会重演2008年次贷危机呢？有专业人士认为，由于当前的商业银行对审批房贷非常保守，杠杆率也得到控制，不似2008年看的上一轮楼市狂潮中出现不需要收入证明的“零首付”现象频发；而且抢房者中很多都是全款现金才能胜出。南加州地区的加价可能高达10-15%，而硅谷的钱太多了，加价则高达四五十万美元。

美国房地产市场的回暖，也再一次刺激了国际客商和投资者。有些人下手很快，有些人持币观望，有些人则焦虑不安。

事实上，自2014年起，中国买家对美国房产的询盘量一直保持在第一位，从2016年开始，中国的严格控制外汇出境和2018年发生的中美贸易摩擦，一定程度上影响了中国买家的意向和热情，但是今年又发生了急速回升。快速涌入这一轮美国房地产市场的大多数中国买家都是曾经在美国购买过房产的熟客，而目前中国买家对海外房产的需求，多半仍然是为了子女教育，对投资性住房的需求则居于其次，当然很多时候也是二者兼而有之。

大家普遍最关心的问题是，购买美国学区房和子女上名校之间的关系呢？关于这个话题，我和陈资教授做了详细的访谈。

张伟用：“请您谈一谈，美国学区房和子女上名校之间的关系，美国人对这个话题又是怎么看待的？“
陈教授：“中国古代有孟母三迁，为的是给孩子一个良好的教育和成长环境，中国有学区房现象，不愿意孩子输在起跑线上，美国也有类似情况。对于许多美国家长来说，参与一个好学区的竞争更为急迫，甚至有些‘苦心孤诣’的原因在于，在较差的学区，不管是师资力量、课程设置，还是学生的素质，都与好学区的公立学校无法相提并论，此外在公立学校之外还有很多私立学校，如果在好学区公立学校就读不能进入前列的话，那他们就更难弥补与私立学校毕业的孩子之间的差距。我之前在达特茅斯学院的时候，学校附近的Hanover和Norwich的房价就一直居高不下，而且涨幅惊人，就是因为那里的Hanover High School是这两个州的公立大学的高中之一。Hanover High School的毕业生可谓是群星璀璨，八个常青藤名校都有录取，有的还不止一个，普林斯顿1人，哈佛1人，耶鲁2人，哥伦比亚大学1人，宾夕法尼亚大学2人，达特茅斯6人，康奈尔1人，此外还有众多顶级名校和第一流的Liberal Arts College如杜克1人，Tufts5人，NYU1人，Amherst College1人，Colby4人，Middlebury3人, Skidmore2人等，换言之，只要在Hanover High School进入前三十名的水平，就能进入常青藤名校或者其他顶级名校啦！他们校友的聚会也经常有大量社会的名流回来参加。孩子在这样优良的氛围当中接受教育，锻炼各种能力，包括社交的技能和领袖力的训练，岂是一般的或者差的学区的学校所能提供的？Hanover和Norwich坐落在在康涅狄格河边上，背靠着阿巴拉契亚山脉，环境优美，绿树成荫，可谓是天然的氧吧，附近的户外活动也异常丰富，包括登山、滑雪、滑冰、划船等应有尽有，远离城市喧嚣，给孩子们创造了一个愉悦身心、强健体魄、体验到‘浸入式’的学习氛围。”

张伟用：没想到Hanover High School有这么多的学生可以录取常青藤和其他顶级名校。那么其中还有没有什么诀窍呢？”
陈教授：除了高中本身师资力量雄厚和学生素质高等，临近于常青藤名校达特茅斯也使得学生们近水楼台先得月。好些高中生或者他们的父母会主动联系达特茅斯学院的教授，寻求做科研助理志愿者的机会。比如有一个高中生就在三年前和我们一起进我的实验室啊，做研关于折纸的研究。后来在我的指导下她获得了美国折纸比赛的几项大奖，并且和我们一起在国际著名期刊上发表论文，同时有一篇 APS March meeting这个重要的国际物理学大会上啊，作为第一作者进行宣讲。后来她申请美国大学的时候就请我给她写推荐信。今年4月份我收到了他给我写的一封热情洋溢的感谢信，告诉我他被6个常青藤大学录取，其中哥伦比亚大学给了她最高的荣誉，Rabi奖学金，全校只给了10个，而康奈尔大学还也给了她Presidential Scholarship，她后来权衡再三，决定选择了耶鲁大学。信的全文如下：

图：学生获得多所美国藤校录取，写给陈资教授的感谢信

这种第一流的教育资源和顶级学区房的升值空间也是很多教授、医生、创业者们以及达特茅斯的校友选择在Hanover或者Norwich买房的原因。另一方面，这些顶级学区房本身就有着很高的投资价值，很多“以房养学”的投资者发现，如果投资得当，当孩子考上名校的时候，房子已经升值了好几倍，一买一卖就净挣了几十万甚至上百万，足够支付孩子上大学的高昂费用了。不过比较讽刺意味的是，由于学区房通常价格较高，也限制了只有经济实力达到一定层次的家庭才能做到“以房养学”，也是社会贫富差距的反映，而这样的事实可能也导致了贫富差距的进一步加大。

张伟用：“在国内内卷化日益严重的情况下，您这么一说连我都动心了，我看了一下那里的房子的价格，平心而论和上海的相比还是属于偏低的，而且我看到Norwich是佛蒙特州最宜居的城镇（https://www.niche.com/places-to-live/search/best-places-to-live/s/vermont/），而佛蒙特州也是2018年CNBC评出的全美最宜居地第一名（https://www.cnbc.com/2018/06/22/americas-best-states-to-live-in-2018.html），但我看那里的豪宅价格有些只在100万美金左右，按您说的又是顶级学区，真有物超所值的感觉。但有些不太明白，比如我看到在Norwich有将近7000呎，占地13亩的河景房价格在109万美金左右（https://www.redfin.com/VT/Norwich/134-Goodrich-Four-Corners-Rd-05055/home/143994199），也只是上海普通2室1厅的价格，但另外有块空地价格也定在110万美金（https://www.redfin.com/VT/Norwich/US-5-05055/home/95118186），这是为什么呢？

陈教授：确实，大概是酒香也怕巷子深吧，这边居住环境的好只有住过的人才能真正体验到吧。不过你别看110万美金相比国内并不高，但是在美国不是一般的中产阶级都能够买得起的。当然，在达特茅斯附近教授和医生不少，所以拥有这样的购买力的家庭也不在少数。至于说为什么空地也卖这么贵，因为地足够大的话，隐私性也更好，在那里盖的豪宅，能够以两三百万甚至三四百万的价格成交的也比比皆是。这样的豪宅又是学区房，属于稀缺资源，在学校还在不断扩张招教职的同时，它升值的空间就非常大。在Norwich和Hanover，房子卖的时候价格翻倍甚至变成三四倍到六七倍的事也属常见。

张伟用：这的确很夸张啊，我看了一下，确是见到有房子从103万涨到337万（https://www.redfin.com/VT/Norwich/180-Birch-Hill-Ln-05055/home/95118263），还有个从2014年买的75万涨到现在出售价349万（https://www.redfin.com/NH/Hanover/1-Weatherby-Ter-03755/home/103437511）！如果这些是贷款的房子的话（10-20%首付）利润更是在数十倍，真是大的惊人！可是为什么Hanover的房子好像卖的比Norwich更贵一点呢？如果他们的学区是一样的话。

陈教授：其实说他们学区一样是不确切的。他们的高中是同一个高中，但是小学和中学是不一样的，Norwich的小学其实更好，是全国排名第六的，但是 Hanover处于新罕布什州是免税州，所以对于在当地工作的人来说，尤其是在达州茅斯学院和医学院、医院工作的人来说，选择在Hanover能够不用交州税，也没有消费税，从这些方面来看是有好处的，所以吸引力相对会更大一些。但是如果对于外州工作的人或者投资者来说就没有区别了，Norwich的小学教育则要更胜一筹。

张伟用：所以在后疫情时代，您对于中国家长送孩子来美国留学，有什么看法和建议吗？
陈教授：以前中国家长多数盯着加州纽约，华盛顿少数几个州，但是现在美国人自己对于居住地的选择倾向都发生了变化，像新罕布什州和佛蒙特州这样环境幽雅、相对人口密度较低的州都已经成为美国人的向往的居住地，所以可能人们对于学区房投资的理念，也在发生的改变，毕竟在这些地方“内卷化”程度还较低，所以同等条件下，孩子能够考取常青藤等名校的几率也更大。现在美国社会已经基本上全面重启，美国依然是世界上教育和科研最发达的国家，在国内内卷化日益激烈的今天。让子女留学美国对于广大的中国的家长来说仍然有着巨大的吸引力。美国的优质学区房价格持续攀高，这其中就不乏有这个因素的影响。“再穷不能穷了教育，再苦不能苦了孩子“，广大的家长还是希望把最好的资源留个自己的子女，让子女成才。如果选择得当的话，投资美国的优质学区房将是一个非常明智的抉择。所以我对于这样的选择非常的理解。当然也希望家长们能清楚的了解实际情况之后进行分析比较，然后再作出决定，既不要错失良机，也不可跟风盲从。